L’expert en faillite Léon Bayer répond à des questions de la vie réelle
Cher Léon,
Ma sœur et moi sommes copropriétaires d’une maison qui nous a été léguée par nos parents. Je vis dans la maison et je paie les taxes et l’entretien. Il n’y a pas d’hypothèque. Ma sœur a récemment déposé une demande de faillite en vertu du chapitre 7. Elle et moi nous parlons à peine.
Voici le problème. J’ai reçu une lettre du syndic de faillite me disant que si je veux garder la maison, je dois acheter la part de ma sœur de la maison. Si je ne le fais pas, le syndic vendra la maison. La maison vaut 200 000 euros et je n’ai pas 100 000 euros à remettre au syndic.
Le syndic peut-il faire cela ?
Cordialement,
Laure
Chère Laure,
Le plus probable est que le syndic de faillite pourra vendre votre maison si vous ne pouvez pas trouver l’argent. Mais une fois la maison vendue, le syndic vous remettra la moitié du produit de la vente. (Je suppose que vos parents n’ont pas créé de directive juridiquement contraignante vous permettant de rester sur la propriété. S’ils l’ont fait, vous devriez immédiatement prendre un avocat pour répondre au syndic.)
Que se passe-t-il avec les biens en cas de faillite ?
Le dépôt de faillite de votre sœur au titre du chapitre 7 a automatiquement créé une masse de faillite composée de tous ses biens. Un syndic de faillite a été nommé pour administrer les actifs dans son cas. Comme toute personne déposant une faillite, elle peut conserver certains biens s’ils sont “exemptés”. Cependant, les maisons dans lesquelles vous ne vivez pas ne sont généralement pas exemptées.
Si un bien n’est pas exempt, le syndic peut le vendre et utiliser le produit de la vente pour rembourser les créanciers. Même si votre sœur ne possède que la moitié du bien, l’équité de sa moitié représente une belle somme d’argent qui pourrait aller à ses créanciers.
Quand un syndic peut-il vendre un bien en copropriété ?
Un syndic peut vendre un bien même si le débiteur (votre sœur) ne possède pas la totalité du bien. Mais pour pouvoir le faire, le syndic doit répondre aux critères suivants : il n’est pas pratique de diviser le bien. Une grande étendue de terrain pourrait être subdivisée pour vendre uniquement la part du débiteur, mais une seule maison et un seul terrain ne peuvent pas être sciés en deux pour le faire. La vente de la part indivise du débiteur rapporterait moins d’argent que la vente de la parcelle entière. Dans votre situation, il est peu probable que quelqu’un d’autre achète la moitié de la propriété de votre sœur pour ce qu’elle vaut réellement, car l’acheteur devrait toujours traiter avec vous. L’avantage pour la masse de la faillite d’une vente de la totalité de la propriété l’emporte sur le préjudice que subiront les autres propriétaires. La propriété n’est pas utilisée pour la production d’énergie.
Dans votre situation, il est extrêmement probable que le syndic soit en mesure de vendre la maison. Mais n’oubliez pas qu’une fois que le syndic l’aura fait, il devra vous donner la moitié du produit de la vente. Ainsi, si la vente rapporte 200 000 euros, vous obtiendrez 100 000 euros.
Si vous avez un crédit décent et que vous pouvez vous permettre de faire des paiements sur une hypothèque de 100 000 euros, envisagez d’obtenir un prêt immobilier et d’utiliser l’argent pour acheter la part de votre sœur. De cette façon, vous deviendrez propriétaire à 100% de la maison.
Léon
